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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  事實上,從2008年以來,包括黑龍江、吉林、四川等多個省份,已在進行林權及土地收益權抵押的制度試驗,並大多實現瞭將存量資產的靈活變現。

  就新土改的第一點新意來說,在最終方案塵埃落定之前,包括國土部、農業部在內的多位相關人士已向《財經》記者提醒,不應對其過分解讀。僅從十八屆三中全會公報內容看,相關改革目標在十七屆三中全會時已得到中央確認,並無太大突破。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/11282499816.shtml

  與這部法律相關、從2011年開始起草的《關於規范農村集體建設用地使用權流轉試點的指導意見》,亦因為各方難以達成共識,最終胎死腹中。

高雄市信用貸款利率  技術性進步

  今年早些時候,國務院法制辦一位人士曾表示:"實踐中滯後的土地制度改革形式,讓十八屆三中全會土地制度創新不容樂觀,十八屆三中全會隻會深化十七屆三中全會土地改革精神,即繼續減小征地范圍。而令人期待的土地流轉,也僅僅是在現有法律法規基礎上進行改革,並不會有較大突破。"

  《財經》記者接觸的多位學者及官員認為,讓一些基礎性的制度得到完善,是推動土改得以真正推進的動力。

 可拓展空間

  按照國務院設定的目標,到2020年耕地總面積不低於18億畝,2011年底的數字是18.24億畝。本世紀初,每年批準的新增建設用地規模大概在400萬畝左右,其中一半是耕地。到2013年,新增建設用地規模已經達到830萬畝。在這種條件下,到2020年耕地面積維持在18億畝以上,難度很大。

  從2009年開始直到2012年底,這部法律曾三次進入人大立法的修改計劃,但現實中,來自各個相關部門及地方政府的各種阻力不斷,直到五年之後在十八屆三中全會召開之際,修法計劃仍未實現。

  正因如此,包括中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在內的多位人士,多次在不同場合提及相關放開土地流轉話題時,均持保守觀點。

 新土改蓄勢

  第二階段(2015年-2017年),重點形成城鄉統一的土地市場;探索國有土地資本化經營模式;建立土地財產稅制度,形成新的土地增值收益分配機制;形成多渠道的地方政府融資體系。

  第三階段(2018年-2020年),基本確立兩種土地所有制權利平等、市場統一的現代土地制度和以規劃和用途管制為手段的現代土地管理制度。

  據瞭解,目前中央正在醞釀由中央層面承擔一部分土地確權經費。其中擔負比例、中西部地區具體如何執行等相關細則,也都在協商之中,預計在十八屆三中全會之後會出臺相應的規則。

  按照中國現行的《擔保法》、《土地管理法》、《土地承包法》都明確規定,"農地承包經營權不能抵押"。

內容來自sina新聞

  十八屆三中全會的決定中,亦透露瞭新土改的另一個重要內容,即"賦予農民更多財產權利"。

  包括土地"招拍掛"出讓制度、農村集體土地流轉試點、宅基地流轉試點等在內的技術性土地管理制度改革,都將陸續開展,並開始探索以"集體建設用地使用權交換企業經營權"的新路徑。

  "是次改革承載瞭很多期盼,但具體的執行工作仍須由國土、農業等部門具體操盤,所以它們的意見在形成全會決定時非常重要。"一位知悉相關部門決策情況的人士透露,"這導致瞭相關決定最終定調時,有關土改的內容仍偏保守。"

  行政體制之內,為十八屆三中全會提交與土地改革相關的建議,亦成為包括國土、農業等各個相關部委必做的"規定動作"。

  如是表述明晰瞭"賦予農民更多財產權利"的具體內容。但在相關學者看來,在改革的具體行進過程當中,仍有兩個方面尚有改革空間:一是賦予農民承包的農用地以長期而完整的產權,把農地承包權變成一種"長久不變"法定權利;除此之外,打破目前"農地農用不得抵押"等的限制。

  第一階段(2013年-2014年),總結現有土改試點經驗基礎上,擴大綜合試點范圍;完成承包地、宅基地、林地等確權登記頒證;推進土地利用結構優化和存量建設用地進入市場改革;實施以公平補償為核心的征地制度改革;規范地方融資平臺,擴大地方自主發債。

  由國研中心推出的383改革方案,雖然仍隻是學術研究,但其所提出的一攬子土地改革方案,其實已獲各方認同,可作為中國未來土地改革的一種路線圖。刊登這份報告全文的《新一輪改革的戰略和路徑》一書中,對中國土地改革未來的規劃是:

  這份意見的出臺,其核心精神正是"解決林權貸款長期以來的有效抵押問題,使金融機構有能力承擔更高風險",有效提高瞭林權抵押貸款的可實施性。

  "決定中提及做實農民的財產權利,其實可以包括他們承包土地抵押權這一重要領域。如果未來可以突破,也算是一個很大的進步。"農業部政法司司長張紅宇對《財經》記者表示。

  據瞭解,因此前一段征地引發的各項爭議較多,包括《土地管理法》修訂過程當中,國土部門都曾加入較為大膽的改革意見。最終因為與農業部門堅守18億畝耕地等意見相左,最終未能通過。

  新一屆中央楊梅區農地貸款率利最低銀行政府提出瞭新型城鎮化道路及經濟發展方式轉向兩個目標之後,如何解決上一輪中國經濟發展中地方政府通過低地價發展城市、農民在征地過程中利益過分受損的多重問題開始破題。是次會議的相關文件,正是在上述背景之下開始起草。

  決定列舉瞭相關的改革內容,包括保障農民集體經濟組織成員權利,積極發展農民股份合作,賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權;保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,選擇若幹試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場,推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。

  在較為保守的學者眼中,十八屆三中全會不需要對此進行大的改革,十七屆三中全會提出的內容在理念上已相當開放,要做的就是落實。負責落實各項政策的相關部門的意見,因此相當重要。

  而在"賦予農民更多財產權利"方面,因阻力較小,在做實農地承包權以及由此帶來的抵押權方面,則存在著很大的增量改革空間。

  其中,農民所有的集體土地不可隨意改變其集體所有性質和土地用途,尤其是農地不得轉為建設用地,農村集體建設用地也不得直接進入城市土地市場,而必須由政府按照規劃征用為國有土地之後,才能在目前的城市土地市場上進行交易。

  時至2008年,在總結上述思路及其實踐的基礎之上,中共十七屆三中全會提出瞭未來中國土地改革的兩個總體性目標:縮小政府征地范圍,以及逐步建立城鄉統一的建設用地市場。其目的,旨在提高農民在土地增值收益中所獲得的比重。

  國土部副部長王世元於今年6月該部在浙江省紹興召開的"促進城鎮化健康發展土地管理制度改革座談會"上透露,具體的改革內容將涉及三個大類:一是在堅持基本制度框架下的完善和成熟,二是在總結實踐經驗基礎上的規范和提升,三是在適應新形勢新要求中的探索和創新。

  據悉,未來具體的改革路徑,是讓各界關註的土地征收制度在縮小范圍後得到保留,並提高征地補償額度,盤活存量建設用地,但仍將嚴禁將農地直接流轉為城市建設用地。

  在縮小征地范圍方面,可能的改革方向,是通過列舉式方式明確土地征收種類和范圍。除此之外,通過建立"城鄉統一的建設用地市場",在符合規劃和用途管制的前提下,由用地方和集體建設用地通過談判進行交易。

  就目前情況看,"城建開發用地"亦會被列入公益用地范疇。這意味著城市周邊未來將變成城市區域內的農村集體土地,仍將由政府實施征收,才能進入建設用地市場進行交易。

  "最主要的改革,或許就是提高征地的補償標準,以此來體現決定中提到的保障農民分享土地增值收益的表述。"上述人士表示。而在補償額度提高方面,如果不出意外,相關部門或將出臺《集體土地征收條例》,對其進行詳細規定。

  形成佐證的是,6月底國土部召開"促進城鎮化健康發展土地管理制度改革座談會",新任國土部部長薑大明指出,現行土地管理制度"土地用途管制、土地征收、土地有償使用等三大核心制度應當繼續堅持,在改革中逐步完善"。

  早在1999年至2002年期間,國土部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開展瞭農村集體建設用地流轉試點,2008年十七屆三中全會也提出,要逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

  作為中國新一輪城鎮化戰略最為重要的支撐之一,土改因牽涉眾多領域,備受矚目。目前來看,改革呼聲集中在集體建設用地和國有建設用地同地同權、縮小征地范圍、包括宅基地在內的集體建設用地入市等多個領域。

  按照國土部此前確定的目標,新一輪土地流轉試點改革要延續至2015年。這間接表明,到"十二五"期末,上述改革框架將不會出現太大的突破性。

  此提法有兩點新意:其一,與十七屆三中全會"逐步建立城鄉統一的建設用地市場"的表述相比,本次會議公報中去掉瞭"逐步"二字;其二,黨中央會議公報中首次出現"賦予農民更多財產權利"的表述。

  為瞭起草文件,從今年5月起,中央政府還專門成立瞭獨立於現有政府部門之外的專門小組,圍繞金融、土地、財政體系等七大領域,起草改革總體方案。"各個單位中能夠被抽調進這個小組的,都是對相關情況極為熟悉的人。"知情人士向《財經》記者透露。

  2013年中央一號文件中,亦曾明確規定,"農村集體非經營性建設用地不得進入市場",農村集體非經營性建設用地主要是農村宅基地、鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地等非公益項目用地。此舉或旨在對一段時間以來一些基層過於寬泛的"改革創新"予以矯正。

  綜合各方意見後,國土部於今年9月向國務院提交瞭一份名為"關於土地管理制度改革的建議"。在對11個省份的50多個城市進行調研後,提出的框架建議涵蓋土地用途管制、產權制度等全方位內容。

  按照《土地管理法》規定,中國土地以城鄉為界,城市土地屬於國有,農村土地屬集體所有。後者按照用途,又分為農業用地和集體建設用地(包括宅基地、集體經營性建設用地及公益性建設用地)、林地等。

  中國未來土地改革難題之一是如何改革"土地財政"體制,在限制征地的同時,給地方政府以穩定、可持續的收入,這項改革應與財稅體制改革相匹配。

  在土地權屬混亂的情況下,土地入市障礙重重。正因如此,確權工作現在已是新土改其他舉措的前提。在徐小青看來,目前最迫切的改革助推,是讓已經遇到阻力的土地確權盡快有序完成。

  以成都的土改試驗為例。在實際操作過程當中,為瞭做到承包土地的地、帳、證、合同與耕保金發放面積的五個一致,全面實測承包地面積,市縣兩級財政追加的確權投入總數超過瞭1億元,其中包括地籍測量、權屬調查和證書工本費等多重經費。

  "未來改革邁進的情況不應太樂觀。目前即使連最為基礎的土地確權都尚未完成,這導致其後一系列以此為基礎的改革,目前還很難開展,所以在集體性建設用地方面,改革的步子不會太快。"國務院發展研究中心(下稱"國研中心")農村經濟研究部研究員徐小青說。

  是次會議結束後,國土部開始著手修訂1986年頒佈、僅在1998年修訂過一次的《土地管理法》。其修訂思路,是允許集體建設土地進入市場流轉,將集體建設土地與國有土地提升至同地同權同價地位,以及相關內容的一系列修改。

  十八屆三中全會形成的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱"決定"),公佈瞭一系列重要改革內容,為進一步改革吹響瞭號角。其中,事關農民土地權利的土地改革最終定調:"建立城鄉統一的建設用地市場""賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置",被確定為未來土地改革的總目標。

  包括清華大學中國農村研究院、上海社科院、國研中心在內的各級智囊研究機構,均向國務院提交瞭各種建議報告。其中一些報告不乏"全面開放集體建設性土地入市,放開18億畝耕地紅線"等涉及全局的大膽思路和建議。

  國研中心副主任韓俊近期在提及此話題時指出,土地承包經營權、宅基地使用權是法律賦予農民的合法財產權利。近年來,隨著城鎮化進程的加快,侵犯農民土地權益的現象有加重趨勢。農民權益易被侵犯,根本原因是中國土地制度與管理體制改革還不到位,核心是在農民土地權益保護方面仍存在重大制度缺失。

  因此在此前一段時期,征地制度引發的各類社會矛盾不斷凸顯。約從20世紀末起,國土管理部門就提出瞭"縮小征地范圍、提高補償標準、拓寬安置途徑、完善征地程序"的改革思路。其後各項與土地改革相關的方案,均圍繞這一思路展開。

  現實中,由於農村土地的權利瑕疵,農民很難將農地資本化。假如他們的權利能得到完善,則會從中獲取更多收益。

  這種地方試驗正在逐漸獲得中央相關部門的政策認可。今年7月18日,銀監會和國傢林業局聯合印發的《關於林權抵押貸款的實施意見》就明確提出:林農和林業生產經營者,可用承包經營的商品林做抵押從銀行貸款。

  "新土改"新與舊

  以林權抵押貸款實施提速為標志,農民資產無障礙變現的時代或將到來。7月初,國務院辦公廳《關於金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》發佈時,銀監會政策法規部主任黃毅透露:下一步金融監管部門將擴大林權抵押貸款,並探索開展農村土地承包經營權、宅基地使用權和大中型農機具抵押貸款試點。

  決定全文已經公佈,但土地改革的"突破性"並不明顯。

  他在近期為《財經》撰文中詳細指出瞭可能的改革方向:構建所有、承包、經營"三權分離"的農地制度,以便為解鎖農地抵押困局創造制度基礎。

  "承包權與經營權的分離,能夠有效解決制約土地抵押的效率與公平不可兼得問題。以承包權長期穩定來保障承包農戶財產權和提供基本生活保障,以經營權設定抵押來破解現代農業發展的融資難題,求得經濟效率與社會公平的結合。"張紅宇表示。

  對此問題,陳錫文的看法是:土地可否抵押取決於農村金融體制。如果未來中國的農村金融體制不是像日本一樣的合作性金融體制,而是商業金融體制,那麼土地抵押的事情就必須考慮好。

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業內稱土改內容仍偏保守 相關目標上屆全會已明確

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