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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
-------------------------------------------------------------------＊建蔽率：
建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。
＊容積率 ：
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的：
１ 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
２ 增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣
３ 改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性
＊建蔽率與容積率的關係：
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。
＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：
內容來自sina新聞
解構北京小產權開發商嚴苛新政下冒險變異生存
"50年產權，精裝修，6米層高，買一層送一層......"銷售人員的推介滔滔不絕。但是當提及房屋有無產權證時，銷售人員改口說："我們是以租代售。"
這是北京通州的一個名為國際健康港的樓盤，開發商鋌而走險，通過"科改住"模式大量出售，而所謂的購房其實是"租20年送30年"的租賃合同，存在巨大的法律風險。
在北京，很多開發商註冊科技或者工業企業，以企業的名義將土地拿走後，直接以商品房開發的模式違規操作，獲得巨額利潤。
"以租代售"模式
暗度交易停擺期
近日，《中國企業報》記者來到北京通州尹各莊"國際健康港"，該項目處於通州、朝陽、順義三區交界，周邊被格拉斯小鎮、旭輝禦錦、千章墅等高端別墅項目圍繞。"小戶型"、"不限購"的國際健康港正在施工，多棟圓弧形建築已經封頂，銷售人員忙得不亦樂乎。
當記者問到房子是否為大產權、是否有房本時，對方說："您放心，50年房本。"
早在今年8月，國際健康港開盤不久，李小姐在銷售人員的"推薦"下預付瞭5萬元訂金，當時價格隻要16800/平方米。拿到合同後她發現是租賃合同，最後托關系才退瞭訂金。
在房價飆升和嚴格限購的雙重逼迫下，不少人和李小姐一樣，鋌而走險。但是，後來開發商修改瞭合同，徹底拒絕退訂金。
近期，遊離於樓市正規軍之外的"小產權房"，由於部分人誤讀"建立城鄉統一的建設用地市場"這一改革信號，近期迅速升溫，市場上出現"小產權房"有望"轉正"的聲音，並由此引發一輪成交熱。隨後，在國傢對小產權房進行嚴厲打擊後，導致很多小產權房停止交易。
在這樣的背景下，"國際健康港"公開銷售，價格不斷上漲。
看到記者有所顧慮，銷售人員說：這是政府重點項目，價格便宜，不限購房資格，不用繳納任何稅費和公共維修基金，可註冊辦公並獲政府減稅。
而記者表示在網上看到的信息實為"租賃"時，銷售人員有些結巴地說："我們開發商有一個大房本，現在預售證還沒出來，不能分割房本。不過您放心，我們的租賃合同也是有保證的。而且還會簽個補充協議，是專門說明產權問題的。"他說，房子的50年租期實際上是"租20年送30年"。"因為法律有規定，最長隻能租20年，所以我們那30年算送的。"
隨後，銷售員遞來的一紙租賃協議書：租賃20年，贈送30年。而首付需交付總房款的50%，尾款三個月內古坑鄉農地貸款額度交清。
不過，根據《合同法》，房屋租賃合同受法律保護的最長租賃期限隻有20年，送的30年並不受法律保護。"30年內，如果開發商要漲租、驅逐租戶，或者其他任何違反約定的行為，即使合同上有明確規定，也不受法律保護。"一位律師告訴記者。
網絡公司
隻是開發商"馬甲"
根據銷售人員介紹，項目開發商為"北京漕運碼頭投資發展有限公司"，而在合同上的出租人卻顯示"匯天網絡科技有限公司"。對此，該銷售人員的解釋是，匯天網絡科技有限公司是漕運碼頭旗下的公司。
《中國企業報》記者獲悉，匯天網絡科技有限公司成立於2007年10月份，前身為宋莊信息基礎設施投資有限公司，經營范圍為技術開發、應用，開發銷售計算機軟硬件及外部設備以及市場信息咨詢等，但該公司鮮有大的科技項目經驗，其目前的經營期限為40年。
開發企業也就是利用網絡公司的名義，才拿走瞭該塊土地。該項目最初為"雲端產業園"，後來更名為"數據技術研究中心"，供地數量為建設用地13.31公頃。而2013年，該項目拿到的國有土地使用權證也顯示，項目用途為科教用地，使用截止日期為2061年12月25日。
科教用地和商業用地在本質上有很大的區別。根據《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，前者屬於公益溪湖鎮二胎房屋銀行事業用地，一般是采取行政劃撥方式供給；後者屬於商品房性質，應當采取出讓方式供地。
蹊蹺的是，到瞭即將銷售的2013年1月，投資商北京漕運碼頭投資發展有限公司才正式註冊，註冊資金為4000萬元，而目前的經營期限到2043年為止。也就是說，無論投資的漕運碼頭還是"出租"的匯天網絡，經營期限均少於合同上約定的出租50年的期限。
而讓人意外的是，項目裡的幾棟樓被當做商住房出售，名字變成瞭現在的"國際健康港"，銷售人員以項目在公園內、環境非常幽雅為賣點進行宣傳。
當時的資料宣稱：通州區政府在稅務、行業、就業、人員等方面給予入園企業最優惠的政策扶持。此外，園區可協助企業對接通州區政府，為入園企業提供一事一議政策扶持。
利潤遠高於
正規房地產開發
一份中融信托近期對該項目所作的盡職調查資料顯示，該項目樓面地價為580元/平方米，從2010年8月-2011年7月，融科、旭輝、首開拿下的周邊四宗土地樓面價均超過7000元/平方米。預計項目未來銷售收入為52.93億元，銷售凈利潤19.02億元，凈利潤達到36%。利潤空間極為可觀。
也就是說，該項目的土地成本不到周邊商品房土地成本的10%，而售價則是商品房的70%-80%，其利潤空間比正規地產開發還高。
開發商的宣傳資料和相關批文基本吻合，國際健康港確實為通州區政府的重點產業項目。開發商對外稱，項目投資40億元，總投資占地500畝，一期總占地270畝，總建築面積40萬平方米，30%的綠化率，30%的建築密度，目前在售的18棟商住樓定位為"中央別墅區首席健康綜合體"。
北京市國土局的相關工作人員對《中國企業報》記者表示："國土部門主要管小產權的處理，如果項目有土地使用證，那屬於住建委負責"。北京市住建委相關工作人員之前對外表示，購買房屋一定要核對清楚開發商的相關證件。
采訪過程中，有人認為國際健康港"屬於小產權房"。在他看來，凡是70年大產權住宅以外的都屬於小產權房，國際健康港的開發企業就算有產權證，也不能分割給購買的業主，對於業主來說完全沒有產權。
也有人認為這種模式不屬於小產權。一般認為，小產權房主要是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，並由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。多年來，有關部門就曾發話：小產權房實質是違法建築。
但是他們一致認為：該模式完全屬於違規操作。一位業內人士告訴記者，這種項目完全鉆瞭法律的空隙，面對行政監管，他以出租的名義，但是交易的過程又屬於銷售模式。開發商采取"以租代售"的名義，將更多的法律風險轉嫁給瞭購買人。
值得註意的是，《北京市國土資源局關於進一步加強研發、工業項目監管有關問題的通知》顯示，自2010年10月1日起，新辦理立項、規劃、土地或建設手續的研發、工業項目，在項目備案或核準批復中應明確不得擅自改變用途。未經批準不得轉讓或銷售。規劃部門進行規劃驗收時，對未按建設工程規劃許可內容、擅自變更規劃許可內容進行建設的，不予規劃驗收。
國際健康港未來情況如何？本報將繼續關註。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/07572549983.shtml
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