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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

財稅專傢說征收房產稅能降房價是把錯瞭脈

  全國兩會期間,全國人大的發言人、財政部和國稅總局的負責人在接受媒體采訪時均表示,正在全國人大層面對房產稅展開立法工作。房產稅的征收為何已成定局?征收房產稅的依據是什麼?征收房產稅能降低房價嗎?它與土地出讓金一起是否構成瞭雙重征稅?房產稅能取代"土地財政"嗎?既然作為地方政府的主體稅種,立法工作應該如何展開?如何在征收的同時不增加納稅人的整體稅負?是否應該對房產稅的使用指定專門用途?就這"八問",南都記者專訪瞭天津財經大學經濟學院教授、著名財稅學者李煒光。

 征收房產稅有四個方面考慮

  南方都市報(以下簡稱"南都"):人大發言人傅瑩和財長樓繼偉接受媒體的采訪,均表示房產稅的立法工作正在推進中,且《不動產登記條例》也將在今年上半年出臺,如此看來,房產稅的征收已成定局?

  李煒光:一,在中國的稅制設計上,沒有財產稅是一大缺失。這種缺失與1949年以後中國逐步推行計劃經濟和公有制有關,私有財產權的觀念缺乏,且公民實際上擁有的私產也不多或缺乏交易市場。隨著近年來中國房地產(行情 專區)市場的快速發展,公民擁有的財產(最主要的載體是房產)逐步增多,存量財產征稅問題被提到日程上來是很自然的一件事。

  二,中央之所以決定征收房產稅,並寫入十八大的文件中,也是實際需要所致。在試行"營改增"並決定在全面推廣後,地方財政壓力加大,地方主體稅種缺損,稅收的支配權減少,是一個問題。原來的營業稅是地方說瞭算的地方稅,"營改增"後是中央說瞭算的央地共享稅。在這種背景下,重塑地方稅的稅制體系,為地方找到一個可長久倚賴的主體稅種,房產稅的征收也就提到日程上來瞭。

  三,房產稅有調節收入分配差距的作用。在財產持有環節缺乏一個稅種征收調節,是中國當前收入分配差距較大的一個重要原因。中國現在收入差距大,多傢機構計算的基尼系數都在0.5以上,近年來引發普遍的關註和民眾的不滿。房產作為最主要的財產,在不動產登記條例出臺後,征收方便,成本也低。中央對房產稅的征收進行立法,可能這也是考慮的一個層面。

  四,房產稅的征收也有引導資源配置的功能。近年來,中國房價不斷上升成瞭一個嚴重的社會問題。在房價上升的同時,也有不少投資投機性的需求,一些地方房屋的空置率很高。房產稅費未必全部由房主承擔,購買者或租戶會承擔一部分,總體而言會使持有環節的成本增加,在一定程度上有利於降低房屋的空置率,合理調配資源的使用。

  南都:從事理上來說,政府為何要征收房產稅?

  李煒光:從國外的經驗看,房產稅(有的國傢叫"物業稅")是地方政府提供公共服務的最主要的資金來源。從原理上來說,政府征瞭稅,就必須承擔起保護公民的私有財產和提供公共服務的責任,如社區道路、公共設施的建設,綠化、消防設備等,公民住房財產的安心使用和交易中的增值與政府提供的這些服務息息相關。一個簡單的道理,一個小區的綠化很差,道路不暢或盜賊較多,小區內的住房是很難賣出高價的。但政府提供這些服務是有成本的,征收財產稅本身就是根據"用者付費"的道理,來分攤這些成本。在西方國傢,房產稅的使用是很明確的,就是指定用於居住區內的公共服務。像在香港,物業稅叫"差餉",就是用於轄區內警察的工資支付。

  南都:有種聲音認為,房產稅的征收能降低房價,你怎麼看?

  李煒光:用經濟學的觀點來看,價格是由供需關系來決定的,政府收稅,會提高商品和服務的價格,隻是提高的這部分由生產商或消費者共同承擔罷瞭,雙方各自承擔的份額多少,要看雙方的需求彈性。征收房產稅,對房地產價格的影響,雖然可能在一定程度上降低住房空置率,但並沒有改變供求關系。房價和房產稅沒什麼關系,說征收房產稅能降房價,是把錯瞭脈。

  中國房價高的原因主要還是在供應不足,在土地的供應數量和使用上存在很多管制,比如18億畝耕地紅線的硬約束等。現在降房價的思路在壓制需求而不是增加供給,思路出瞭問題。房價上升,正是釋放出信號,要把各種資源、人才、土地等配置到住房建設和供應中來,現在政府反其道而行之,比如對房地產商的貸款進行管制和壓縮等,這些措施隻會減少市場上的住房供應。

  南都:因為政府在平整土地,以土地出讓金的方式出售給開發商建房,這部分土地出讓金是開發商的直接成本,最終是要體現在房價上,讓購房者分攤的。所以有一種聲音認為現在再征收房產稅,等於是雙重征稅瞭。

  李煒光:這是一種普遍的誤讀。前面已經說瞭,房產稅是一種財產稅,是因為政府提供瞭財產保護和公共服務有成本,使用者(房主)要以稅的形式上交來分攤這些成本。政府征收土地,改變土地用途的過程中,要拆遷補償,建道路,鋪管線,這些都是需要資金,需要成本的。土地出讓金實際上是在批租環節,政府向開發商出租土地的使用權,是開發商使用土地的租金,與開飯館的要交門店租金是一樣的道理。土地出讓金是70年(商業用地是50年)的租金一次性征收的,而房產稅是每年都要上繳的。雖然它是房產商建房的直接成本,這成本最後也是要購房者分攤,但它與房產稅的征收是兩個概念,不存在重復征收的問題。但確是不容易分辨,有很多誤讀。這次的房產稅立法有必要對此做個清楚的解釋,否則征收房產稅會引發民眾的抵觸情緒。

員林市二胎房貸利率 房產價值的評估方式至關重要

  南都:近年來"土地財政",即政府征收土地,平整後出售獲得財政收入的模式引發很大爭議。從趨勢上看,房產稅將成為地方稅的主體稅種,它能夠代替"土地財政"的模式,緩和政府與民眾在征地上的矛盾爭執嗎?

  李煒光:土地財政是中國在一個特殊的發展階段摸索出來的一套城市化模式,對它的評價也應該客觀。在上世紀90年代初期實行分稅制改革後,稅收的大頭被中央上收,地方財政出現虧空,壓力很大,就出現瞭征收平整再拍賣土地,以支付公共服務的開支和進行基礎設施建設,後來是成立城投公司,以儲備的土地做抵押,滾動開發。土地財政的收入在很多地方占到當地政府收入的50%以上,成為財政收入的主要來源。這套模式搞瞭將近20年瞭,對民眾居住條件的改善,城市基礎設施發展和改善,作用很大。土地財政的模式在某些程度上很像英國工業化時期的"圈地運動"。

  但這個模式的運行也付出瞭很大的代價,不單單是近年來政府拆遷補償的成本快速增長,在這個過程中發生的拆遷自焚等惡性案件,使得政府的形象和公信力也在下降。現在看,這套模式越來越走不下去瞭,地方政府必須要找到另外的收入來源,形成新的地方稅制體系來替代土地財政。房產稅恰好是一個重要的補充。我同意你說的,從趨勢上看,房產稅會替代土地財政,但這將是一個較長的過程,短期內完成替代還不現實。

  南都:從人大發言人傅大村鄉民間二胎瑩回答記者的提問看,房產稅法的立法工作已經納入到全國人大的立法程序中,但既然未來房產稅是要作為地方政府的主體稅種,立法工作或具體的征收條款的制定、稅率的確定等,是否由地方人大根據各地不同的情況制定更合適?

  李煒光:房產稅是一個新的稅種,立法權在全國人大,而不在政府部門,這是一種基本的法治思維。因為房產稅涉及到千傢萬戶,立法的過程也一定要公開透明,認真聽取和吸收民眾的意見。由全國人大制定的房產稅法要對該法的基本原則、稅率征收的范圍、征收的辦法、指定的使用用途等,做出一個基本的規定,為地方的房產稅的征收提供一個指導性的法條。這是房產稅立法的"頂層設計"。但具體的實施細則,比如具體稅率的約定,評估的方法方式和稅收的使用方向等,這些權力可以交給各地的地方人大,因地制宜來制定。

  南都:在房產稅立法中,除瞭具體稅率的制定外,房屋價值的評估也至關重要,它決定瞭交稅的總額。如何評估?是由稅務部門還是由政府主管部門來評估?可否引入第三方評估機制來進行?

  李煒光:房產價值的評估方式的確至關重要,這個問題應該在全國人大的這次立法中確定。由誰來評估,采用的評估方式是什麼,若房主對評估有異議,有無一個申訴的渠道,這些問題都很專業,也很重要。

  房產稅一般是按照從價征收的原則進行,而決定房產的價格一般是由位置和建築面積決定的。而在具體稅率的制定上,比如是采用累進稅率還是定額稅率,如何分檔,對低收入或失業者的減免等,都需要進一步研究論證。

  房屋價值的評估由負責征收的稅務部門進行不合適,應該有第三方的評估機構。在美國,一般評估結果公佈後,要留下幾個月的時間供房主申訴,若有異議,是有獨立於評估機構和征稅部門的第三方來進行裁決的,且建立瞭回避機制和保證金制度等。中國的第三方的評估機制發展還未形成,還需要多年的市場培養過程才會出現。

  以不增加納稅人整體稅負為前提

  南都:房產稅是一種新增的稅種,若其他稅費不調整,顯然會加重納稅人的負擔。增稅容易降稅難。房產稅的增收可否納入整體稅種改革的綜合考量。並借此機會清理與房地產有關的幾十種稅費,比如房屋買賣中,增值部分的稅費是否應該廢除?

  李煒光:這個是必須的。房產稅的征收必須以不增加納稅人的整體稅負為前提。盡管統計口徑有差異,但中國納稅人的整體稅負是偏高的。既然增加瞭新稅,那就必須減舊稅,而且應該是減稅在前,新稅開征在後。這應該是一個必須堅守的原則。至於減哪些稅,我覺得應該與正在進行的逐步擴張直接稅、縮減流轉稅比重的改革結合起來,通盤考慮,比如調低增值稅稅率和企業所得稅稅率等。我國的流轉稅稅率還是過高,稅制設計也不盡合理,就是增值稅,也是對投資有所不利的稅種,相當於在投資者面前立瞭一個門檻,應該有所調整。

  現行的房產稅費制度存在諸多問題,表現就是內外稅種不統一,收費項目過多過濫,存在重復征收等問題。應當借這次立法的契機,對現有的房產稅費進行一次徹底的清理,該廢除的廢除,該合並的合並,該調低的調低,不僅減輕稅負,也降低征收成本。"明租,正稅,清費"是改革的方向。房產交易環節的稅該征還是要征,但其他方面的收費都應該免掉瞭。

  南都:為防止房產稅征收後被濫用,可否也應該像一些國傢一樣,制定專門的公共服務用途?李煒光:我認為應該。征收房產稅應該遵循"納稅收益"原則,要降低納稅人對繳稅的抵觸,不僅僅是加強宣傳的問題,更重要的是讓納稅人體會到自己是如何從納稅過程中受益的。將房產稅指定用於公共道路建設、環境綠化,公立教育,治安防火等這些與納稅人生活直接相關的領域,避免征收上來的房產稅被隨意用在其他用途上。不僅如此,未來房產稅收的使用,應與當前正在實踐的財政信息公開和預算透明的制度改革相結合,使得納稅人和媒體都能及時監督和控制房產稅的征收和支出的方向,並對其支出效益作出評價。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-16/08492647628.shtml

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