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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

下半年貨幣政策穩健偏寬松

  一、上半年社會融資規模同比少增,貸款利率居高不下

  2014年上半年我國貨幣信貸運行有兩個問題值得關註:一是新增社會融資規模同比增加較少、結構變化較為明顯。1-6月累計新增社會融資規模10.57萬億元,比去年同期多增4146億元。其中新增人民幣貸款5.74萬億元,較去年同期多增6590億元,占比明顯上升;新增信托貸款4601億元,同比少增7764億元,占比大幅下降;新增債券融資規模1.3萬億元,同比多增835億元。新增未貼現銀行承兌匯票7871億元,較去年同期多增2702億元。

  形成信托融資放緩的主要原因是:同業業務監管加強,相關及其衍生的非信貸供給減少,房地產、地方融資平臺融資風險上升,投融資需求也有所下降。銀行間市場資金充裕、無風險利率下行及信用利差有所縮窄推動債券融資多增。財務成本較低及不受信貸規模限制是形成未貼現銀票新增較多的重要原因。

  二是資金市場流動性寬裕未能有效傳導到實體經濟,貸款利率居高不下。2014年年初以來,尤其是進入二季度後,貨幣市場利率、特別是短期利率處於較低水平,銀行間市場資金較為充裕,但資金市場利率的回落並未有效通過信貸傳導到實體經濟。市場化的貸款基礎利率(LPR)在推出後持續上升,在6月16日達到半年中5.77%的最高水平,較年初上升4個基點。這一方面是由於經濟下行壓力存在,銀行風險偏好總體有所下降,總量型貨幣政策在傳導至銀行信貸的過程中受到一定梗阻。另一方面原因是利率市場化程度不斷提高,存款分流現象較為明顯,銀行存款實際增長不斷放緩,且負債成本有所上升。貨幣市場資金充裕並沒有改變行業存貸比考核壓力較高的局面,存款成本貸款利率也難以下降。

  二、下半年金融對實體經濟的支持作用將有所增強

  2014年下半年經濟增長壓力仍然較大,實體經濟融資需求難以迅速上升,但貨幣政策穩中偏松,對重點領域發展和經濟結構調整的支持力度將有所加大。預計信貸投放平穩較快,投向和結構將進一步改善,票據和債券融資擴張也將較為明顯,融資成本可能小幅下行,融資結構進一步調整。

 &新港鄉土地貸款率利最低銀行比較emsp;1、制造業投融資較為疲弱,但信貸支持將有所加強

  在經濟調結構去杠桿的過程中,實體經濟,尤其是工業制造業整體經營壓力較大,相關企業的盈利能力和抗風險能力有持續降低的趨勢。對於工業制造業來說,由於資金周轉放緩,擴大經營規模的意願較低,總融資需求較為疲弱。央行[微博]公佈的5000戶工業企業資金周轉景氣指數顯示:2011年以來工業企業資金周轉狀況持續下降,相關行業運營難度持續增加、資金回流放緩、利潤創造能力下降。從現象看,截至5月末,我國固定資產投資完成額增速持續下降,已接近17%的低位,較近年20%以上的年均增速有大幅明顯下挫。在一系列微刺激政策的影響下,下半年經濟增長小幅回暖可期,但迅速回升的可能性不大,工業制造業融資需求難有明顯回升。

  從信貸供應端來看,為緩解非信貸融資明顯下降、金融機構風險偏好下降等問題,央行逆周期操作策略逐步明確,下半年穩健貨幣政策將略趨寬松,並繼續通過定向降準、再貸款等方式,鼓勵和支持銀行信貸,保證在建續建工程和項目的合理資金需求,特別是積極支持鐵路等重大基礎設施、城市基礎設施、棚戶區改造等民生工程建設。另一方面,存貸比監管調整優化有利於緩解銀行存款壓力,增加貸款投放能力。此外,利率結構陡峭化也將激勵金融機構增加中長期資金投放。綜合多方面因素判斷,下半年信貸增長將保持二季度後期以來平穩較快的態勢。

  2、信貸投向和結構將進一步優化

  雖然工業增長和相關產業部門融資需求總體疲弱,房地產相關投資需求總體放緩,但經濟結構調整釋放出大量的服務業融資需求。2014年第1季度,服務業新增中長期貸款規模達7900億元人民幣,較去年同期擴張1500億元人民幣,同期新增工業中長期貸款則僅為2100億元人民幣,服務業融資需求對工業融資需求的替代作用十分顯著。

  下半年,銀行信貸投資結構將進一步改善和優化,第三產業多數行業的貸款投放將繼續明顯加快。這主要是因為批發零售、交通運輸、信息技術服務、租賃和商務服務業等經濟領域投資需求均有加快態勢。一批新技術產業、新商業模式發展勢頭較好,一些積極推進轉型升級和資助創新的產業和企業也已呈現出較強的抗風險能力和發展活力。此外,就業形勢較好、收入平穩增長等積極信號,也支持消費信貸需求持續較快擴張。綜合各實體經濟產業和銀行部門信貸供需情況來看,預計全年新增人民幣貸款有望達到10萬億元左右,對應餘額同比增速約14%。

  3、主要渠道融資成本有望小幅下行

  在經濟下行壓力較大,信用風險較高,銀行間資金趨於寬裕等多重因素影響下,票據融資利率持續走低。截至6月20日,珠三角、長三角票據直貼利率分別為4.40%和4.35%,較2013年年末均下降瞭1.65個百分點。在此情況下,企業傾向於通過票據融資來滿足短期融資需求,並相應減少短期貸款需求。從現象看,每月新增票據融資在2014年3月由負轉正,3、4、5月的新增票據融資分別為408、860和1545億元,增量逐步擴大,預計這一趨勢在下半年將延續。此外,貨幣市場資金趨松及短期利率水平趨降也對債券市場形成瞭持續刺激作用,債券融資將保持逐步加快之勢,貨幣市場短端利率將通過債券市場向實體經濟傳遞,債券融資成本有望穩中有降。

  貸款利率方面,由於貨幣市場基金和理財產品收益率隨短期利率同步下行,且金融系統內資金流動性提高,下半年銀行吸收存款壓力將略有減輕,對企業和個人負債利息成本將總體穩定或略有降低。特別是,在資金趨松,微刺激效果逐步顯現的背景下,無風險利率、債券市場隱含信用風險都呈現下降趨勢,顯示市場風險偏好有所上升。另外,在融資需求難以迅速、大幅增加的情況下,逆周期貨幣性刺激也有利於提高資金需求方的議價能力。綜合各方面因素,預計下半年貸款利率水平可能將略有下降。6月份以來貸款基礎利率(LPR)一改之前的持續上升態勢而有微幅回落,可能就是貸款市場供需形勢有所變化的信號。不過,由於存款增長趨勢性放緩、負債成本難以明顯下降,貸款利率大幅下降的可能性很低。

  從社會融資結構來看,下半年貸款投放節奏將先快而後趨緩,新增4.2萬億左右;信托貸款將較上半年有所放緩,新增規模約在2500億元左右;委托貸款作為對信貸和其它融資方式的補充預計新增1.6萬億元左右;企業債券融資將保持加速擴張的態勢,預計新增1.4萬億元左右。雖然由於影子銀行管理、同業監管加強等原因,信托貸款放緩較為明顯,但資金面趨松,銀行信貸和債券投資較快將支持下半年社會融資新增較快,預計全年新增社會融資規模將達到18.5萬億元左右,融資結構繼續調整。

  三、貨幣供給結構性變化明顯,總體平穩增長

  2014年下半年,商業銀行貸款投放節奏將先快後緩,全年餘額同比增速可能達到14%左右;此外有價證券購買及投資將繼續保持高速擴張,全年餘額同比增速將保持在20%以上,全年存款性公司負債擴張速度應在15%左右。從貨幣創造的角度,這有利於增加貨幣供給,但由於存款性公司負債結構的變化,預計其中廣義貨幣部分餘額同比增速將在13.5%左右,狹義貨幣將低速運行,餘額同比增速約在7.5%。

  1、廣義貨幣結構性變化明顯

  近年我國金融機構各類存款負債結構性變化明顯,發展態勢較為復雜。首先是存款利率管制仍較嚴格、信貸供需關系總體偏緊、市場利率水平相對較高等因素對金融創新形成瞭較強的激勵。產品創新和財務公司模式的發展明顯分流瞭各類單位活期存款,單位活期存款增速持續明顯低於準貨幣增速,這造成廣義貨幣與狹義貨幣增速差距持續存在,且有拉大的趨勢。其次,金融"脫媒"導致非銀行金融機構資產規模加速擴張,以客戶保證金、同業存款為代表的"其它存款"快速擴張。這一現象在2014年4月尤其明顯,當月單位活期存款下降3487億元,個人存款下降1.25萬億元,但同期"其它存款"新增1.8萬億元,廣義貨幣結構性變化、存款搬傢現象特別明顯。

  具體來看,廣義貨幣增速慢於存款性公司的資產負債表擴張速度主要是因為存款性公司對企業及住戶負債占比迅速下降,而對其它金融機構負債迅速擴張。截至2014年4月末,存款性公司對金融機構負債餘額同比增速達到56.3%,而對非金融企業及住戶負債餘額同比增速僅為10.45%。在下半年,由於金融機構同業業務監管加強,預計同業信用創造將放緩明顯,對廣義貨幣擴張將形成負面影響。此外,存款性公司對央行和海外負債規模擴張較快也是形成廣義貨幣相對存款性公司資產負債規模擴張較慢的原因。截至2014年4月末,存款性公司對央行負債1.2萬億元,餘額同比增速在30.41%;在下半年貨幣政策穩健趨松的環境下,預計存款性公司對央行負債將進一步上升,從而擴大廣義貨幣與存款性公司負債擴張速度的差異。

  相比上半年,2014年下半年企業經營壓力將略有緩解,實體經濟貨幣流動性趨於上升。但由於創新性產品及財務公司等金融工具對單位活期存款的替代優勢仍將持續,狹義貨幣統計口徑僅包含瞭單位活期存款部分,狹義貨幣增速對貨幣活性的表現力將持續不足,狹義貨幣仍將低速運行,年末餘額同比增速將在7.5%左右。

  2、下半年新增外匯占款將低於去年同期水平

  從貨幣政策乘數的角度看,外生性因素將導致基礎貨幣投放少於去年同期水平,但由於信貸擴張較快,貨幣乘數將略有提高。與5、6月份相比較,2014年下半年每月新增外匯占款將略有回升,但貨幣當局外匯占款新增較少,下半年累計新增外匯占款總量將較去年同期明顯下降。具體來看,貿易順差在第二季度開始逐月增加,出口金額已出現同比改善,這將明顯改變匯率預期及私人部門結售匯意願,導致新增外匯占款改變逐月下降的態勢,在下半年出現逆轉;上半年持續大量累積的外匯存款也將成為重要外匯資金來源。在中國經濟再度企穩、美國延遲加息預期增強的條件下,外商直接投資在下半年也將有所改善。雖然我國對外直接投資將延續較快增長的態勢,但可以確定直接投資項凈資金流入在下半年將保持較高水平。不過,受累於中國經濟增速中期結構性放緩較為明確、短期大規模刺激政策出臺可能性很低、企業信用風險仍然較高、大類資產收益率有下降風險及人民幣兌美元(6.2075, 0.0000, 0.00%)已缺乏持續升值動力等因素,雖然下半年新增外匯占款將有所回升,但實際新增外匯占款相對去年同期將明顯偏低,形成外生性基礎貨幣投放放緩的現象。總的來說,由於新增外匯占款波動明顯,且往往滯後於經濟基本面狀況,實際增加瞭匯率擾動和央行管理基礎貨幣的難度,商業銀行更需要靈活和及時加以應對。

  3、財政存款留存較多仍對貨幣擴張有一定壓縮作用

  近年來,我國政府預算和支出管理能力持續增強,中央對地方政府和黨政機關單位可控制性支出和相關類別做出瞭日益完善和嚴格的規定。這形成瞭公共財政收入總體增速趨緩,財政政策積極條件下,金融機構財政存款餘額卻較快增長的特殊現象。在2013年,財政存款餘額同比增速由年初的-6.73%持續上升到瞭年末23.36%的水平,對社會可用資金的占用非常明顯。2014年1-5月,全國財政支出 5.26萬億元,同比增長12.9%,增速較4月末提升3.3個百分點,5月財政支出力度也明顯加大,形成新增財政存款留存較少。然而1-5月累計新增財政存款9578億元,盡管較去年同期少增1360億元,絕對水平依然不小。參考2013年末和2014年初財政存款的收支情況,可以預判2014年財政存款新增規模將仍然不小,對貨幣增長仍有一定擠壓作用。

  四、下半年貨幣政策將繼續穩中偏松

  下半年,貨幣政策主要在"穩增長"、"防風險"和"降杠桿"之間進行權衡,加上政策傳導存在梗阻也制約瞭總量寬松政策的效果,預計貨幣政策保持穩健的總體基調不變,偏向寬松,以保持市場流動性平穩適度;在總體穩健的前提下,下半年政策操作會繼續呈現結構性支持、定向調整的特點,以有針對性地加強對重點領域和薄弱環節的金融支持。

  存貸款基準利率仍保持基本穩定。貸款市場利率上升,企業融資成本高企,客觀上有降低基準利率的需要。但目前貸款利率下限已經放開,銀行越來越傾向於使用更為市場化的LPR來進行貸款定價,貸款利率基本已經實現市場化,貸款基準利率對貸款市場利率的影響已經大為減弱。盡管存款利率尚未完全放開,但在金融脫媒快速發展、互聯網金融創新加快、貨幣市場基金規模不斷擴大的影響下,銀行不斷通過擴大理財產品發行來加大資金吸收力度,市場化存款占比越來越高,粗略估算這一比例目前高達20%,部分銀行甚至更高,存款基準利率對銀行負債成本的影響同樣"今不如昔"。由於目前市場化利率水平與法定存款利率上限間仍有空間,下調法定存款利率也不利於商業銀行穩定存款和良好管理相應的貸款規模。在新的貨幣政策市場化傳導機制尚未形成的情況下,央行對存貸款基準利率的調整會較為謹慎,年內降息的可能性不大。

  存款準備金率全面、大幅調整的可能性不大,定向調整仍可能被采用。全面寬松信號不利於穩健貨幣政策的穩定性和連續性,如果考慮到商業銀行對政策的反饋,當前經濟環境也會削弱降準對實際信貸投放的支持作用。因為中期下行風險持續存在,銀行資產質量壓力較大,資本約束較為嚴格,存款形勢依然偏緊,存貸比體制尚存等諸多制約因素在下半年仍將持續存在。全面、大幅降準帶來的整體流動性寬松也並不會保證資金能夠進入小微、"三農"等迫切需要資金支持的領域。還需考慮的是,下半年可能會推出調整存貸比的舉措,這對緩解銀行存款壓力、促進擴大信貸投放有直接的效果,從而會在很大程度上替代降準。在此情況下,針對部分金融機構定向降準仍可能會被采用。較之全面降準,附帶一定條件的定向降準具有明顯的激勵作用。比如,6月9日推出的對小微貸款占比達到一定水平的金融機構下調準備金率,就有激勵金融機構擴大小微企業貸款投放的效果。但若資本大規模流出、外匯占款增速明顯放緩,為維持貨幣市場利率基本穩定,不排除適時小幅下調存款準備金率的可能。此外,準備金率調整還應"從長計議",在存款增速趨勢性下降的大前提下,逐步有序地降低較高的法定存款準備金率到相對合理水平,將是個方向性的政策選項。

  公開市場操作保持凈投放,並綜合運用再貸款、再貼現等定向調節工具。為在經濟下行期為金融系統和實體經濟提供適度流動性,有效調控系統性風險,刺激經濟企穩,以及應對外部流動性沖擊和跨境資本流動態勢,中央銀行將繼續靈活使用公開市場工具調節各金融市場利率水平和期限結構,適度降低終端企業票據融資和債券發行成本,在下半年會繼續適度加大公開市場資金投放力度。此外,中央銀行也將繼續靈活使用再貸款、再貼現、SLO和SLF等定向調節工具,加強對重點金融機構和特定經濟部門進行有針對性的調節,促使特殊領域重點領域的資金成本、信貸融資成本穩中略降。

  五、金融改革有望穩步推進

  一系列金融改革有望在下半年繼續平穩推進。利率市場化方面,預計存款保險制度將會很快推出,存款類金融機構的破產退出機制有望出臺;並試點商業銀行直接向非金融企業、居民發行大額存單。預計資本和金融賬戶將針對性地、有節奏地有序推進,放開對外直接投資的步伐有望加快,特別是逐步對企業和個人對外直接投資進一步放寬;在上海自由貿易試驗區實施的基礎上,還有可能有選擇地在國內金融、旅遊、文化等行業進一步擴大對外國資本的蘭嶼鄉房貸開放。降低發行門檻、簡化審批等完善資本市場建設等舉措有望進一步推出,以發展擴大股票、債券融資,優化融資結構。

  6月30日,銀監會發佈瞭《關於調整商業銀行存貸比計算口徑的通知》,通過適當減少分子、擴大分母來對存貸比管理進行瞭調整和優化,這有利於緩解銀行存貸比考核壓力,促進銀行擴大信貸投放。但鑒於這些分子、分母調整項的規模不大,效果可能並不明顯。比如,僅有少數金融機構使用支小再貸款發放小微企業貸款;而銀行對企業、個人的大額可轉讓存單尚未正式發行。但動態看,此次調整對激勵銀行多發放小微貸款、鼓勵銀行發行大額存單、促進外資銀行利用境外母行的穩定資金有一定的正向激勵作用。未來,隨著銀行存款增長趨勢性放緩、負債結構進一步多元化,不排除存貸比進一步調整優化的可能。比如可以將穩定性較好、非結算類、固定期限的同業存款納入存款總額來計算存貸比。截至2014年4月末,其他存款性公司負債和其他金融性公司負債兩項加總約為22萬億元,保守估計其中的穩定性較好的同業存款約占一半、即11萬億左右,占全部一般性存款比例約為10%。若將這些穩定較好的同業存款納入存貸比分母,可能會導致存貸比下降6個百分點左右。從長遠看,可以考慮修改商業銀行法,取消這一監管規定。

  中央銀行的"新型"基礎貨幣投放工具--抵押補充貸款(PSL,Pledged Supplementary Lending)--在下半年有望推出,這將為中央銀行在市場化條件下確定和引導中期政策利率提供政策工具。抵押補充貸款(PSL)的定義與期限和再貸款比較類似,將對再貸款形成較好的補充和一定程度的替代,也將提高我國央行貨幣政策的市場化程度。在較長的一段時間內,我國央行可以通過調節各期限的貸款利率有效管理社會融資成本和供需關系,在貸款利率自由化之後,抵押補充貸款(PSL)或相關貨幣工具的推出將有助於解決當前央行對中長端利率調控困難的問題,進一步增加貨幣政策的有效性、針對性和"利率(期限)結構性"調控能力。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/08542827411.shtml

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