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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

分析稱三四線城市庫存過高 以降息回暖可能性小

剛需購房成本降低 中小房企融資難度或加大

11月21日晚間,央行降息的決定傳來,得知這一消息後,在一上市房企南方某省分公司供職的小聶,隨即在微信朋友圈轉發瞭這條新聞,並評論瞭三個字:“好消息”。



年以來,房地產市場持續低迷,多個地方調控松綁,在信貸政策出現利好的前提下,樓市“被刺激”的效果有限,房地產成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由於幅

度大於以往的0.25個百分點,因此在一些房地產研究機構看來,這對於宏觀經濟及房地產市場存在“強心針”作用。這讓在上安平區二胎借款一輪“限購取消潮”中未見希望的

房企,似乎看到瞭真正的光亮。

有研究機構指出,此次降息短期將利好樓市,但長期來看,是否能真正降低房企融資成本、刺激購房者購房需求,仍屬未知。還有分析人士直言,三四線城市由於庫存過高,通過政策刺激而全面回暖的可能性不大。

購房成本降低,房貸難度加大

關於人們普遍關心的央行降息對房地產市場的影響,交通銀行首席經濟學傢連平分析:“(降息)加上因降息而帶來的按揭貸款利率下降,有利於穩定房地產市場,並通過帶動住房成交量上升而促進消費,降息也將起到穩增長的功效。”

“央

行‘9·30’新政在很多城市並沒有落地,而這個政策直接給瞭購房者真正意義的優惠。”信義房屋分析師陳麗娜告訴《第一財經日報》記者,“10月份70大

中城市房價指數中新建商品住宅環比均下降,二手商品住宅66個城市環比均下降,表明房貸新政並未帶動樓市的回暖。”

“本次貸款利率下降幅度超過以往,並且采取非對稱性降息的方式,可能降低企業貸款成本。”鏈傢市場研究部張旭分析,對於購房者而言,降息意味著減輕剛需購房成本。

鏈傢市場研究部算瞭一筆賬:貸款100萬元,以20年等額本息還款法計算,降息後,按照首套房基準利率政策,降息後月均還款為7251元,與調控前相比減少

瞭234元,若按照調整後貸款利率9折來計算,月均還款額為6899元,與調整前9折相比大約減少瞭205元,相當於調整前8.45折。



管如此,對於降息對房地產市場的刺激作用,一些機構認為“不應過度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的報告中稱,盡管降息短期內將會提振購房者信

心、提升樓市成交量,但以往歷史證明,利率調整對房地產成交的影響多為短期的,因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素,無論是剛需還是投資客

都不會最終償還20年或者30年貸款,理論上的利息支出並不會影響購房決定。

此外,關於降息之後銀行對於房貸的政策優惠,機構的看法頗為審慎。張旭就預計,降息對於銀行而言,預示著利潤空間壓縮,因此在貸款利率下降的基礎上,首套房利率折扣的力度很難再加大。

這一點也引起瞭CRIC研究中心的註意。該研究中心指出,此次降息為非對稱降息,存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍,因此銀行資金成本將進一步提升,個

人房貸業務也必將大大壓縮金融機構的利潤空間,這將直接影響銀行投放個人房貸的積極性,購房者要獲取優惠利率將頗為困難。

雖然購房成本降低,但房貸的難度可能會加大,業內人士分析。

“由於這樣的非對稱降息,銀行的五年期存款利率和貸款利率利差繼續縮窄,銀行是趨利的,這樣的情況必然減少個人房貸的投放。”克而瑞中心分析師楊科偉向本報記

者分析稱,“短期看對於購房者有利,但是長期來看,若是沒有信貸額度,購房者可能更加痛苦,畢竟許多購房者都會提前還清貸款,這些實惠對他們還是有限。”

中小房企融資成本或不降反升

此外,CRIC研究中心還認為,非對稱降息和提升存款利率上浮空間,對房地產開發企業也存不利影響,即銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升,而對

於其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言,利率也同樣水漲船高,財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。

“央行這個政策本身是針對實體經濟的,對於地產行業而言可能並不那麼樂觀。”楊科偉坦言,“首先銀行業資金成本並未降低,而貸款利率下降,這樣對於銀行利差縮小、對於銀行個人房貸投放力度和積極性都是一種打擊。就房企而言,央行非對稱降息將增加融資難度,這樣的融資困難將限制房企特別是中小房企的發展。”

楊科偉表示,對於大型房企而言,可能融資還會稍微便捷,本身具備更好的融資能力;但是中小房企將會受到很大影響,融資難將直接制約其發展速度和規模,項目速度可能會減慢。“說到底,還是錢更貴瞭。成本提高對於房企可能是更大的考驗,自有融資能力的提高或許才是出路。”

利好一線城市樓市

“央行越降息、地方政府越‘救市’,說明當前市場形勢依然相當嚴峻,盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,但是,一波行情之後壓力會更大,尤其是對於大多數二線、三四線城市來講,庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者。

楊科偉表示,短期去庫存很有效果,但是長期而言,這個政策還是加劇瞭樓市去庫存難度。

剛剛過去的周末,上海很多樓盤人氣增加不少,陽光城麗景灣周末開盤當天認籌約100套。“很多樓盤也感覺價格更加堅挺,明顯感覺到這周的熱情更加高漲。”購房者劉女士告訴記者。

張宏偉表示,對於樓市來講,在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。

在2008年周期中,降息始於2008年9月,當時日均成交量大約在30萬平方米,從9月份到12月份,成交量持續上升,2009年12月,日均成交量約為85萬平方米,即使是在行業傳統淡季的6~9月份,日均也有50萬~70萬平米。



2012年周期中,盡管降息是從2012年6月開始的,但從2011年12月開始,連續3次降準(2011年12月、2012年銀行信貸房貸條件貸款全省皆可處理2月、2012年5月),

因此,該輪周期的起點應該是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平方米左右,而降準開始後,成交量同樣是持續上揚,2012

年12月,日均成交量約為80萬平方米。

以上是成交絕對量的情況,從相對量來看,降息對成交的影響效果更為顯著,統計局的月度數據顯示,降息降準後,商品住宅銷售面積累計同比增速在短期內即由負轉正,並且轉正後增幅擴大至很高的水平。

張大偉指出:“一二線城市,(受政策利好影響)樓市資金面將明顯好轉,但三四線因為庫存絕對值過高,出現全面回暖的可能性也不大。”





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/09025942452043007708739.shtml

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